疫后华丽转身，饭店业的危老改建潮

前言

台湾新冠疫情在2020年农历年后拉警报，观光饭店成为疫情「海啸第一排」。疫情冲击内需市场下，饭店业经营状况相当严峻，而有些老饭店还面临本身建筑老旧缺乏竞争力的问题，因此，政府在推动「危老重建」的都更潮下，提供老旧饭店新的发展契机，经营者也重新思考如何让资产可以做最有效益的「活化」。

「老饭店疫情重建，汰旧换新」

疫情来袭如同「物竞天择」般，对体质不好的饭店启动了淘汰赛；在市况不佳时，饭店业申请危老其实是「明智之举」，与其苦等边境管制放宽，不如破釜沈舟、转型重生。推测屋龄30年以上的商务饭店有很大的可能会申请危老重建。表一为上市柜饭店业开业时间状况，其中台北国宾、六福客栈、洛碁实业(花华馆)危老案均已通过申请，且屋龄均超过 30 年以上。

「危老饭店都更实绩」

从 2020 年至今，全台旅馆业都在咬牙苦撑，尤以国际客为主的台北市最惨烈。在严格的边境管制下，多家老饭店纷纷趁此波疫情申请危老重建。本土疫情风波过后，国内旅游迎来爆发潮，但旅客几乎都集中到外县市，对于台北市的老饭店几乎没有帮助。台北市饭店危老重建风潮，从 2019 年开始萌芽，2020 年起，疫情扮演了关键的催化剂，并在 2021 年达到高峰。

疫情重挫观光产业，多家老饭店著眼容积奖励、低利诱因，纷纷趁此波疫情申请危老重建。以下针对危老条例简单说明：

「老饭店抢搭危老重建顺风车」

危老条例仅施行10年，为落日条款。容积奖励、放宽建蔽率及高度管制与税捐减免为危老条例所祭出之3大奖励，且为加速重建，容积奖励及税捐减免又订有时程奖励，其中最具诱因的，应是3年内(2020年5月9日)提出申请重建者，得再给予基准容积10%之奖励，最高给予1.4倍基准的容积奖励。

表三为容积奖励、放宽建蔽率及高度与减免税赋三大奖励的整理。其中，容积奖励及税赋减免同时搭配时程奖励，以加速重建。施行3年内申请有额外容积奖励，施行5年内申请则享有税捐减免，而危老重建计划须于2027年5月31日前提出申请。换言之，法条施行第3年(2020年)、第5年(2022年)皆会刺激住户申请案量。

结论

简言之，土地及房屋自有，建物在都市计划土地内，且不是具保存意义的历史建筑，符合危险需强制拆除定义的房屋，或是屋龄超过 30 年以上，耐震评估未达标准，且无电梯，或是有电梯但结构详评后改善不具效益者，即具有危老重建资格。老饭店重建具有3大优势，除「提升建筑安全」外，更能「捉住高额容积奖励的优惠」，加上重建后因楼地板面积大增，「资产价值会大幅跃进」。

现今国境仍未全面开放，即使疫情趋缓期间，国内报复性出游，对于商务型饭店的复苏也仅是杯水车薪，国内老饭店因不堪亏损，大多以改建来求生存。展望未来，与病毒共存将成趋势，老饭店因开业较早，且大多位在都会菁华区段，周边新建住宅供给量不多，利用疫情严峻期间的空窗期改建，达到一个建造完成后，疫情可能已经趋缓，入住率也增加的效益。无论是强化本业竞争力、或者整栋出租转售，是进可攻、退可守的最佳方案。

◆ 近期TEJ产业分析专文，请参考 E Journal 第157期专文 ◆